Arquitectura Residencial, Tendencias y Proyectos Futuros
Grupo Vía. Madrid
Cerca de 70 profesionales no se quisieron perder el gran encuentro del sector residencial en Madrid organizado por Grupo Vía en el Urban 5*GL, con el patrocinio de Commtech, en el que participaron líderes del sector como Argis Living, I-Bau Architects, Smart Rental Group, Álvarez | Sotelo, CC245 Arquitectos, Junquera Arquitectos y Momentum Reim.
Madrid consolida su atractivo como foco inversor en inmobiliario de lujo. El mercado residencial prime en la capital se revalorizó nuevamente en 2024. Según los datos de Knight Frank, el precio medio de los inmuebles de lujo en Madrid encadena tres años de subidas y sitúa a Madrid como la capital europea donde más crecen los precios. Asimismo, la previsión es que se incorporen 14.500 camas nuevas en residencias de estudiantes hasta 2026 y de este pipeline, el 54% estará repartido entre Madrid y Barcelona, según datos de CBRE. Por otro lado, se espera la incorporación de 35.565 nuevas unidades gestionadas profesionalmente al mercado de alquiler entre 2024 y 2025, según un análisis reciente de Savills.
¿Cómo influyen estos tres factores (lujo, residencias de estudiantes y alquiler) al diseño de viviendas? ¿Qué caracteriza a las nuevas viviendas que se están proyectando en Madrid? ¿Han cambiado las necesidades que se demandan para un proyecto residencial? Estas cuestiones centraron el gran foro de arquitectura residencial que organiza un año más Grupo Vía en el que participan de forma multisectorial destacados promotores y operadores living junto a grandes estudios de arquitectura responsables de algunos de los proyectos más interesantes que se están ejecutando en Madrid en el ámbito de la vivienda.
María Olivo, COO / Director de Operaciones deARGIS LIVING, ha explicado cómo esta promotora (que celebra en 2025 su décimo aniversario) en los últimos doce meses tiene más de 2.500 unidades desarrolladas y en desarrollo, y entre ellos la promoción más grande de Madrid como es Nortalia con 708 unidades en San Sebastián de los Reyes. El Flex Living es un nicho de mercado ya que ofrece producto de alquiler de calidad ante el gran problema de acceso a la vivienda. Así surge FlipCo Tres Cantos en una parcela libre junto al Campus Netflix y la Universidad del Grupo Planeta, para desarrollar un aparthotel flex living de 20.000m2 con 300 estudios y 60 de un dormitorio, con gran calidad en los espacios comunes y amenities en un proyecto diseñado por Carlos Rubio que finalizará en mayo del 2026. Otra oportunidad de mercado son los cambios uso de oficinas a residencial que supone también una regeneración urbana. Así encontramos FlipCo Retiro en las antiguas oficinas de Metro Madrid (un edificio de los años 70 de ocho plantas y 8.000m2 que se ha convertido en un aparthotel de 180 habitaciones con las zonas comunes en planta baja y primera, así como rooftop y piscina en la cubierta) y Argis North Tower en la legendaria Talent Tower (una inversión en un proyecto dentro de la M30 para cambiar su uso a residencial de lujo manteniendo la estructura de esta torre de once plantas y aprovechar la gran parcela para introducir zonas comunes y el sótano para los amenities -spa, bodega, gimnasio- en un proyecto de Cano y Escario).
Javier Armbruster y María Gamero, Socios directores deI-BAU ARCHITECTS, han compartido tres proyectos en el ámbito del exclusive living y exclusive service living. Así encontramos Hippiements Ibiza en el que desde el acceso abierto ya se tiene la atmósfera de hotel con recepción 24h, se genera una fachada alegre y desenfadada con vuelos, lamas de madera, jardines verticales y revestimientos de piedra local, en el que el patio sirve como distribución, se genera una transparencia nocturna del edificio, la cubierta se ha tratado como un proyecto paisajístico y en el interior de las viviendas se ha trabajado con tabiquería móvil y climatización sin rejillas. También han presentado una villa en Madrid que busca conectar con lo natural y ser un refugio en la ciudad, con la llegada como rito con su escalinata, un vestíbulo amplio con luz cenital, espacios interiores acogedores y luminosos en diálogo con el jardín, y los dormitorios en planta alta con vistas al tapiz floral de la cubierta vegetal. Finalmente hemos conocido The One Ibiza con el desafío que ha supuesto la cimentación (a 11 m de profundidad para separarse de las corrientes de agua) con una torre de 11 viviendas en la Playa d’En Bossa con un volumen escultórico en forma piramidal, piscina desbordante y exterior que invade el interior.
Carlos Escoda, CEO deSMART RENTAL GROUP, ha explicado como el grupo tiene actualmente unas 4.000 habitaciones en operación y otras 2.000 en construcción. El modelo por el que apuestan es aportar a la gestión del residencial desde el enfoque hotelero y de restauración como valor extra, ya que la firma cuenta con Smart Play (rooftops y restaurantes), Smart Stays (hoteles, hostels y apartamentos turísticos) además de la división de Smart Living. En esta cuentan con cuatro marcas según segmentos: Lemonade para PBSA, Live It para Coliving, Suio para Flex Living y Evoca para Senior Living. Escoda ha señalado como el sector del living representa el 21% del total de 13.000 millones de euros de inversión inmobiliaria en nuestro país, con un gran crecimiento especialmente en residencias de estudiantes (la previsión para 2025-2030 es incorporar 25.000 camas más) y Flex Living (la versión 2.0. del BTR). En el ámbito del Senior Living la previsión también es de crecimiento ya que somos “la Florida de Europa”. En ese sentido, Evoca en Santa Pola consta de 200 villas con flexibilidad de contratos en un complejo en el que lo más importante es crear experiencia de usuario de ahí la apuesta por centro comercial, restaurantes, bares, zonas lúdicas, piscinas, cine, salas de juegos, teatro, espacios para eventos, o zonas wellness. Escoda también ha presentado Lemonade en Santiago de Compostela: un edificio abandonado durante una década que se transforma para convertirlo en una residencia de estudiantes de 400 habitaciones con licencia para operar como hotel cuando acaba el periodo estudiantil. Un lobby con un moodboard atrevido y fresco, salas comunes socialmente activadas, restaurantes y room service, zonas de juego, terrazas, cine, piscina, gimnasio… Toda la parte experiencial de operar en el sector hotelero aplicada al Student Housing.
Jorge Sotelo y Jorge Álvarez, Socios fundadores deÁLVAREZ | SOTELO, han reivindicado el poder de la arquitectura para hacer ciudad en un contexto en el que se está produciendo un auge de los proyectos de vivienda y un cambio en la formas de hábitat (living/flex) y han destacado cómo Madrid se está convirtiendo en un núcleo de inversión latinoamericana, así como la alta densidad está suponiendo una oportunidad para otras ciudades cercanas. Desde Álvarez | Sotelo han compartido el proyecto de Padilla 66 junto a MMA Mariano Molina para BeGrand (un proyecto dentro de la M30 en el que trabajar la densidad en negativo dando importancia al acceso o a las viviendas en remate y reservar m2 para usos como piscina en patio manzana), Boho96 – Factum en colaboración con Nieto Sobejano (una vivienda muy singular, con amenities diferenciadores y apuesta por el diseño y la arquitectura de autor), Golf Guadiana – Moleón en Badajoz (villas de lujo concebidas como un condominio), StepHouse Pozuelo para Azora (rebrading de un edificio para ofrecer personalidad joven, potenciar el diseño y los servicios que se ha convertido en el proyecto piloto para otras CCA), así como múltiples proyectos de flex living en los que el reto ha sido “hacer cada vivienda de forma singular sin replicar) o proyectos de vivienda fraccionada como es el caso de Casa Sidonia para la startup Vivla.
Sergi Blanch, Socio fundador deCC245 ARQUITECTOS, ha centrado su ponencia en la importancia de la metodología BIM para vincular el proyecto con la obra, así como para aportar en industrialización de la construcción, futuro mantenimiento y posible deconstrucción. El BIM permite generar mucha información (no siempre aprovechada), acelerar procesos colaborativos, incorporar inteligencia artificial y dar respuesta a temas como las licencias DBP en el contexto de los gemelos digitales. Pero en CC245 quieren ir más allá y han desarrollado herramientas en BIM para aportar extraer documentación gráfica, construir el modelo, modelar para mediciones, permitir el On-Going Cost Control (BIM 5D), y gemelos digitales, así como mejorar el arranque de las obras gracias a estudios del terreno, topografía y geología, optimización de la cimentación/contención, reducción de los sobrecostes en obra, así como la posibilidad de familias paramétricas para ayudar a la industrialización. En el sector residencial el estudio está en fase de construcción del proyecto Toscana Cañaveral para Premier y tiene dos nuevos proyectos en Valdecarros para Culmia y Premier. En este ámbito, las tendencias sociales, ambientales y tecnológicas empujan hacia el crecimiento del BTR, zonas comunes interiores de gran calidad, flexibilidad y adaptabilidad de los espacios (diseño inclusivo, espacios sin jerarquías, perspectiva de género, senior living), trabajar la valorización de los recursos y la eficiencia energética, y apostar por una industrialización asumible y viable económicamente.
Ana Junquera, Socia deJUNQUERA ARQUITECTOS, ha comentado cómo el sector residencial supone actualmente el 75% de la actividad del estudio (el restante son proyectos de transformación de espacios de infraestructuras como el Puerto de Málaga o para ADIF en el sur de Atocha, así como la rehabilitación del patrimonio y transformación de edificios como unas oficinas en calle Serrano). En residencial el estudio participa tanto en proyectos de viviendas unifamiliares como en residencial colectivo. En el primer segmento encontramos desde una operación de casas patio en Villaviciosa de Odón a un proyecto en Palma que ha pasado de residencia de mayores a viviendas de lujo. Así como están trabajando para Culmia en un proyecto de viviendas en Pozuelo de Alarcón en el que se ha huido del concepto tradicional de adosados que genera viviendas estrechas y profundas, a un nuevo concepto que cambia la medianera a la parte de atrás para abrir espacios vivideros a un patio privado y generando dobles alturas y viviendas flexibles en las que se maximizan las terrazas. En el segmento plurifamiliar, encontramos diferentes promociones para AEDAS Homes o Acciona, así como 90 viviendas de alquiler asequible para la EMVS (un proyecto coherente estructural y funcionalmente para generar tipologías versátiles para los cambios que surjan en el futuro) y diferentes proyectos para Culmia en los que se está apostando por la industrialización.
Cristina Irala, Directora de Proyectos deMOMENTUM ARQUITECTURA, ha señalada como Momentum Reim es una gestora de inversión y desarrollo de proyectos inmobiliarios que parte de suelos finalistas, con capital institucional y family offices capaz de ofrecer un retorno TIR del 20% de rentabilidad media. En sus orígenes la apuesta fue por cooperativas de viviendas en Madrid, Valencia y Málaga. En 2016 se incorpora la división propia de arquitectura para tener todos los departamentos integrados y en 2018 se inicia la reflexión sobre la necesidad de apostar por nuevos modelos de habitar para una masa de usuarios flotante que no se estaba satisfaciendo. Ahí surge la reflexión sobre los hoteles apartamento dotados de más flexibilidad, más servicios, impulsando la comunidad y el confort. En 2019 tenemos el primer fractal en Rivas Vaciamadrid con 847 alojamientos operados por Greystar, cuyo éxito lleva en 2023 sumar en San Sebastián de los Reyes otros 1137 alojamientos y en Valdevebas 520 alojamientos. A estos más de 2500 alojamientos en tres años, se les suma otros 2.846 alojamientos gracias a proyectos en Alcobendas, Carabanchel, Barakaldo y Sant Cugat del Vallès. Momentum Reim tienen en proceso otro proyecto en Vallecas actualmente en construcción y en licitación dos proyectos en Valdevebas para GMP y NODE. En total, en solo cinco años más de 7.000 alojamientos, 8.744 camas, 259.000 m2 y más de 200 millones PEM. Irala ha identificado los nuevos retos para el sector que pasan por el diseño de experiencias para el usuario, la cooperación entre equipos, la innovación en construcción, la sostenibilidad en todo el ciclo de vida, la apuesta por la prefabricación e industrialización, diseños atemporales/eficientes/rentables, confort del usuario, y un buen mantenimiento y operatividad.
Miguel Hernandez, Responsable de Desarrollo de Negocio e Innovación de Commtech centro su intervención en cómo los servicios de commissioning mejoran los proyectos de arquitectura residencial.
En los proyectos de arquitectura residencial, la eficiencia, el confort y la fiabilidad de las instalaciones son factores clave para garantizar la satisfacción del cliente y la durabilidad del edificio. Los servicios de commissioning de Commtech Commissioning Services ofrecen un enfoque integral que asegura que todos los sistemas del edificio —como climatización, ventilación, fontanería, electricidad y automatización— funcionen conforme al diseño original y a las expectativas del propietario.
Desde las fases iniciales del proyecto, Commtech colabora con arquitectos, ingenieros y constructores para verificar que el diseño cumpla los estándares de rendimiento y sostenibilidad previstos. Durante la construcción y puesta en marcha, el equipo de Commtech realiza pruebas, ajustes y validaciones independientes, garantizando que cada sistema esté correctamente instalado, calibrado y operando con la máxima eficiencia.
El resultado es una vivienda más confortable, segura y energéticamente eficiente, con un funcionamiento optimizado que reduce los costes operativos y el riesgo de futuras averías. Además, el commissioning aporta un valor añadido al proceso de diseño arquitectónico, fortaleciendo la reputación de los estudios y promotores que apuestan por la calidad y la excelencia técnica.
En resumen, los servicios de Commtech Commissioning Services no solo aseguran que la visión arquitectónica se materialice con precisión, sino que también proporcionan confianza, rendimiento y sostenibilidad a largo plazo en cada proyecto residencial.
En el debate final se abordaron temas como si el sector está preparado para dar respuesta a la demanda actual de proyectos residencial tanto por falta de disponibilidad de suelo en zonas prime como por falta de mano de obra y encarecimiento de la construcción, el papel que juega la industrialización y construcción off site, la reconversión de oficinas fuera de la M30 en viviendas, los amenities que funcionan mejor, el impacto en diseño de un nuevo perfil de usuario internacional como nómadas digitales y ex pats, la flexibilidad de los espacios interiores para dar respuestas no jerarquizadas y con perspectiva de género, el papel de la normativa para facilitar que las viviendas cuenten con espacios exteriores no computables, el reto de la descarbonización y UE Taxonomy, la importancia de la durabilidad como por ejemplo en cocinas vs la necesidad del inversor de rápido retornos, o el impacto de la demografía (más mascotas que hijos o un 26% de mayores de 65 años en 2040), entre otros temas.
