Flex Living Madrid

Grupo Vía

Más de 60 profesionales no se quisieron perder esta segunda edición en Madrid del evento organizado por Grupo Vía, que tuvo lugar en Inhala Hotel Garden con el patrocinio de Tarkett y Commtech, y que contó con líderes del sector de Student Housing, Senior Living, Coliving, Smart living y Corporate Living: Cushman & Wakefield, Muppy, PIMCO Prime Real Estate, Alfaro-Manrique Atelier, Romero & Vallejo y RESA.

Los segmentos más atractivos para los inversores son el Built to Rent (88%) y las Residencias de Estudiantes (85%), según el Spain Living Investor Survey 2025 de Cushman & Wakefield, que también recoge cómo el segmento Living registró una inversión de 2.700 millones de euros en 2024 (un 30% del total invertido en Real Estate). Asimismo, se estima que el mercado de alquiler flexible en España alcanzará las 25,000 unidades en los próximos años, con una demanda concentrada en las principales ciudades. Francia, Países Bajos y Reino Unido disponen de un mercado más maduro, pero España es el país de más rápido crecimiento, según datos del último informe de JLL. La mayor parte de la oferta actual está ubicada en Madrid con más de 6.000 camas en stock y cerca de 16.000 en proyecto, seguido por Barcelona y Valencia. Otras ciudades como Málaga, Alicante o San Sebastián, son destinos que ya están atrayendo inversión directa.

Tony Loughran, Partner – Head of C&W Valuation & Advisory de CUSHMAN & WAKEFIELD, ha señalado como el Flex Living es una tendencia emergente que busca ofrecer estancias con flexibilidad y con la comodidad de obtener varios servicios y una única factura.  Existen tres tipologías actuales: el Coliving (enfocado más a estudiantes y jóvenes) y el Corporate Living (enfocado más a empresas corporativas y emprendedores) -ambos se realizan en suelo residencial/hotelero y en centro ciudades- junto con el Smart Living (enfocado más a nómadas, emprendedores y jóvenes profesionales) que está teniendo ahora mucho éxito ya que se desarrolla en las periferias y en suelos terciarios/hoteleros. El Flex Living es un modelo de negocio afectado por la necesidad de escala, tiempos de estancias, opex/cama (un 30/35% de los ingresos totales se invierten en servicios), uso suelo y yield/rentabilidades (mayor que otros segmentos, pero depende de muchos factores como por ejemplo el uso urbanístico permitido). A los desafíos de encontrar la ubicación adecuada, uso de suelo y encontrar el equilibrio entre el diseño de las áreas comunes y el tamaño de la unidad de vivienda, hay que añadir el tema la asequibilidad, financiación y liquidez si bien los bancos e inversores cada vez están más cómodos con este segmento inmobiliario. Lougrahn ha indicado cómo este 2024 es el año en el que se ha materializado más el volumen de Flex construido y hemos visto ya tres grandes transacciones de Santander, Greystar y Bext. En 2021 el número de camas era de 2.000 y en 2024 estamos ya en 10.315 (con un stock que se triplicó estos dos últimos años) y en el pipeline hay 17.074 camas y una previsión a 28.000 camas en los próximos años.

Juan Carlos Soldado, Founder de MUPPY, ha recordado el contexto actual en el que existe un problema de alojamiento y de acceso a la vivienda en España, con 26-27 millones de viviendas (un 85% de pequeños propietarios) y con 4 millones de viviendas vacías. El país invierte más de 200.000 millones de euros anuales en inversión minorista (un 80% para vivienda habitual y solo un 20% para inversión inmobiliaria) así como en 2024 se registraron 600.000 transacciones de vivienda (siendo en muchas zonas del país casi el 50% de sus compradores de origen extranjero). A esta situación se le suma que la parte de la gestión está mal vista y solo se valora el inmueble y la entrada/salida, haciendo que invertir, gestionar y alquilar sea complicado en España. De ahí surge Muppy como una solución al problema y para ofrecer servicios flexibles residenciales, pasando de ser un operador en su origen a actualmente una plataforma de inversión 360º y contar con 825 unidades en explotación y otras 175 en el pipeline. Mediante su plataforma End to End ofrecen servicios de inversión, gestión y alquiler para crear y gestionar patrimonio inmobiliario desde cualquier lugar/click. Soldado ha señalado como la demanda de alojamiento flexible se ha multiplicado por cinco en los últimos años (con una demanda de 150.000 camas cuando solo hay en explotación 12.000) y siendo España el segundo país después de EEUU en atracción de talento. El Smart Living está siendo uno de los segmentos con más auge debido a la reconversión del terciario (y muchas oportunidades en edificios de oficinas que cambian de uso) si bien es más complejo que el Coliving y el Corporate por las dificultades normativas. Asimismo, la ubicación sigue siendo clave en el sector Flex (ya que los proyectos fuera de los centros de las ciudades no acaban de funcionar tan bien). Soldado ha compartido también varios proyectos de Muppy como son un Coliving en calle Provença (Barcelona), dos Smart Living en Málaga y Madrid y un Corporate en Alicante.

Miguel Torres, Head of PIMCO Prime Real Estate in Iberia de PIMCO Prime Real Estate, ha definido su compañía como una gestora de inversión inmobiliaria activa para añadir valor y aumentar la rentabilidad, con presencia en 16 países. Su último proyecto en Madrid es NUGA Castellana, ubicado en la zona de Plaza Castilla / Cuzco / Azca con un posicionamiento en una zona estratégica de la ciudad. En 2019 compraron el edificio de oficinas de Castellana 200 y en 2021 al entrar en el sector residencial identificaron la oportunidad de comprar el residencial que completaba la manzana. Así surge un nuevo proyecto de usos mixtos para vivir, crecer profesionalmente y disfrutar, con 21.000 m2 de flex offices, 30.000 m2 de residencial (271 apartamentos, 60 Corporate), 7.150 m2 de retail, 4.700 m2 de restauración  y 1,700 m2 de terrazas exteriores y paisajismo. En el proyecto es clave la transformación del patio de manzana en un gran callejón al aire libre dotado de servicios de restauración, retail, gimnasio/wellness que complementa la actividad de oficinas flex y residencial, así como un rooftop para los usuarios de las oficinas y la creación de diferentes entradas para la conexión con el barrio (siendo la institucional la de Paseo de la Castellana). Todo ello apostando por ser un edificio inteligente y monitorizado y con una gran apuesta por la sostenibilidad (aerotermia, envolventes, reducción energética, impacto ambiental y emisiones) y biofilia.

Gema Alfaro, Partner Associate de ALFARO-MANRIQUE  ATELIER, ha descrito cómo nos encontramos en un momento de modernidad líquida con nuevas formas de vivir, trabajar y relacionarse, con una sociedad cambiante, con límites difusos acciones/tipologías y con la movilidad como forma de ser. De ahí surge la necesidad de desarrollar proyectos de Living enfocados a esta nueva forma de vida. El estudio ha trasladado su know how en hospitality ha productos alojativos temporales. Así junto a Momentum han intervenido en BeCasa de Greystar en Rivas, que abrió hace dos años y ha sido referencia del Flex Living en España con 847 unidades. El éxito de este inmueble se ha traslado a dos proyectos más como son Be Casa Valdebebas y Be Casa San Sebastián de los Reyes, así como a la compra de cartera de BTR a Vía Célere o la transformación de varios Node a BeCasa. El “Look&Feel” pasa por generar un concepto e hilo conductor que en este modelo son las plazas/calles, el mundo sensorial, la sostenibilidad, un diseño sofisticado, flexible y colaborativo, así como el trabajo en materiales, texturas/colores. Es fundamental generar efecto WOW, así como aportar valor añadido a través de amenities o lobbys funcionales, así como estar abiertos a la revisión continua de lo que haces para adaptarse a las sorpresas de uso/target. Alfaro también ha mostrado el trabajo para Nera Living by Greystar (en el que se parte del BTR como conceptualización pero se opera como si fuera un Flex de alta gama, donde los valores de marca se traducen al espacio y se tiene claro qué contar, a qué target vas, qué necesitan los usuarios y cuál es tu contenedor arquitectónico), Avalon Properties en Valdebebas (mantener las bases del Flex pero con otro enfoque y rango de cliente) y RESA Valladolid (apuesta por la flexibilidad y modernidad ligada a un sector más joven).

Mariano Vallejo, arquitecto fundador de  ROMERO & VALLEJO, ha analizado cómo el Senior Living retrata una actitud hacia la vida de personas de cierta edad (un rango amplio 50-80) que optan por no resignarse y son más hedonistas, activos y dinámicos que generaciones anteriores. Este colectivo requiero de viviendas, zonas comunes y servicios adaptados a sus necesidades: más servicios, socializar pero a la vez tener independencia, y un entorno arquitectónico adecuado. Según el INE, en 2030 el 30% de la población tendrá más de 65 años (15 millones de personas, más los que se reciben del resto de Europa). A esto hay que sumar que un 60% de esta población está soltera (40% mujeres, 20% hombres) y la casuística de la discapacidad. Actualmente la oferta de Senior Living es residual, con solo unos 15-20 proyectos que incluyen también proyectos de Senior Cohousing. Así un proyecto como Vitápolis en Toledo, tiene su origen en 2010 cuando prácticamente no había referentes y se aborda desde desde la gestión integral en cuatro áreas (técnico, servicios, económica y comercial). El edificio apuesta por una construcción industrializada offsite (agilizar tiempos, generar menos residuos) y una arquitectura contemporánea con una fachada de bandas longitudinales que se abren/cierran y representan la importancia de los espacios de socialización. En la planta baja se ubican las zonas comunes y cuenta con una cubierta rooftop practicable con piscina. El interiorismo del proyecto se desmarca de la imagen asociada a este tipo de centros y el mobiliario permite transformar los espacios polivalentes según necesidades.

Jaime Caruncho, Director de Expansión de RESA, ha explicado cómo la compañía fundada hace más de 33 años cuenta en España con más de 12.000 camas en 23 ciudades en el ámbito del Student Housing. Existen tres desafíos para el sector de las residencias de estudiantes como son el déficit de alojamiento, el aumento de la movilidad nacional/internacional y la escasa oferta de residencias (muchas de ellas obsoletas o no adaptadas). Así RESA es parte activa de la solución siendo el operador líder por número de camas en alojamiento universitario asequible (+50% por debajo de los 600€) y un socio estratégico para universidades y entidades locales. Su plan de expansión pasa por aumentar 3.000 nuevas camas hasta 2029, abriendo plaza en siete ciudades más e invirtiendo 200 millones de euros para responder a la demanda no cubierta tanto en ciudades tensionadas como en ciudades medias. Caruncho ha desgranado también cuatro proyectos recientes como son RESA Chamartín (inaugurada en septiembre 2024 con un 100% de ocupación en su primer año). RESA Valladolid (que abrirá en septiembre 205 y da una segunda vida a un activo infrautilizado), RESA Civitas Almería (concesión de la propia universidad de Almería a la que entran este febrero) y RESA Barcelona (un desarrollo desde cero que supondrá la décima residencia en Barcelona cuando se inaugure en 2027). La transformación del sector del Student Housing pasa por invertir en la infraestructura digital (personalizar experiencia usuario, ahorros y eficiencias de operativa y venta de servicios a terceros como otros ingresos), diseño/operación centrado en el bienestar y sostenibilidad, modernización del parque existente (en 2024 RESA ha invertido 9 millones de euros) y la colaboración público/privada para desbloquear suelo, viabilidad, velocidad…

La jornada resultó una oportunidad única para entender por qué el FlexLiving está transformando la forma en la que vivimos, trabajamos y nos relacionamos con el espacio urbano y para conocer de la mano de Miguel Hernández López-Ibor nuestra visión sobre el papel del commissioning en este tipo de proyectos: una herramienta clave para garantizar calidad, eficiencia energética y funcionalidad en entornos flexibles y altamente tecnificados.