La Importancia del OPR como pilar técnico en el Proceso de Commissioning
Por Miguel Ángel Blanco, Commissioning Authority de Commech Commissioning Services
En el ámbito de la edificación de alto desempeño, el Owner’s Project Requirements (OPR) no es simplemente un documento inicial: es una herramienta viva, estratégica y técnica que guía decisiones desde la concepción del proyecto hasta su entrega y operación. Cuando se desarrolla bajo la ASHRAE Guideline 0 y con el acompañamiento de una Autoridad de Commissioning (CxA) cualificada, el OPR se convierte en un elemento central que garantiza alineación, rendimiento y transparencia técnica en todo el ciclo de vida del proyecto.
A continuación, se describen los pasos clave para desarrollar un OPR eficaz, desde una perspectiva técnica:Según la Directriz de ASHRAE 0-2019: El Proceso de Commissioning, Cx es el proceso de calidad orientado a mejorar la entrega de un proyecto y obra.
1. Incorporación Temprana de la Autoridad de Commissioning (CxA)
La participación temprana del CxA —antes incluso de comenzar el diseño— es esencial para salvaguardar los intereses del propietario. Un CxA con la debida acreditación:
- Estructura el proceso de desarrollo del OPR conforme a ASHRAE Guideline 0.
- Facilita talleres interdisciplinarios con equipos de diseño, construcción y operación.
- Traduce aspiraciones del cliente en criterios técnicos cuantificables.
- Asegura una alineación temprana de todos los actores.
- Representa de forma activa los objetivos del propietario en cada etapa técnica del proyecto.
Esta anticipación permite integrar requerimientos de desempeño desde la génesis del diseño, evitando retrabajos y asegurando trazabilidad.
2. Definición Clara de Objetivos y Requisitos del Propietario
La base de un buen OPR es entender y documentar qué significa «éxito» desde la perspectiva del cliente:
- ¿Cuáles son los valores prioritarios? (Eficiencia energética, sostenibilidad, resiliencia, confort térmico, presupuestos operativos, control de sistemas).
- ¿Qué indicadores clave de rendimiento (KPIs) deben alcanzarse?
- Estos objetivos deben ser claramente comunicados, validados y mantenidos como referencia constante.
3. Establecimiento de Necesidades Funcionales y Espaciales
Cada tipo de edificio tiene necesidades específicas que deben reflejarse en el OPR:
- Zonificación funcional
- Flexibilidad operativa
- Requisitos de ocupación y adaptabilidad
Un diseño que responde técnicamente al programa funcional evita desviaciones posteriores y aumenta la eficiencia operativa.
4. Definición Temprana del Rendimiento Energético y Objetivos de Sostenibilidad
El OPR debe especificar:
- Metas de intensidad de uso energético (EUI).
- Requisitos de redundancia y confiabilidad de sistemas críticos.
- Objetivos de certificación ambiental: LEED, WELL, Zero Carbon, entre otros.
Lo que no se define, no se diseña; lo que no se mide, no se puede validar. Por tanto, establecer métricas de desempeño desde el OPR es imprescindible para un Commissioning efectivo.
5. Criterios de Operación y Mantenimiento (O&M)
El rendimiento a largo plazo depende de una visión clara de la operación futura:
- ¿Qué nivel de automatización se requiere?
- ¿Quién operará el edificio y con qué competencias?
- ¿Qué define la «mantenibilidad» en este caso particular?
El OPR debe incluir un análisis de las expectativas de O&M, integrando al equipo operativo desde etapas tempranas.
6. Integración de Sistemas y Estrategias de Control
Las tecnologías del edificio deben estar diseñadas para interoperar desde el primer día:
- Sistemas HVAC, iluminación, BMS, monitoreo energético, control de accesos.
- ¿El proyecto requiere un sistema de control centralizado o distribuido?
- ¿Qué tipo de análisis predictivo o detección de fallos se espera implementar?
El OPR debe reflejar estos requisitos y respetar las directrices tecnológicas existentes en la organización o cliente institucional.
7. El OPR como Documento Vivo y Herramienta de Gestión Técnica
El OPR no debe archivarse tras su redacción. Es un documento evolutivo que:
- Se actualiza y revisa a lo largo de todas las fases del proyecto.
- Sirve de referencia objetiva en revisiones de diseño, análisis de ingeniería de valor y respuestas a RFIs.
- Es clave para verificar el cumplimiento de las pruebas funcionales del Commissioning.
Tratar al OPR como un documento vivo permite preservar la intención original del proyecto y garantizar su desempeño técnico post-entrega.
Conclusión
El desarrollo riguroso del OPR no es una tarea burocrática, sino una inversión estratégica y técnica. Es el marco de referencia que alinea a todos los agentes del proyecto bajo criterios medibles, verificables y alineados con los valores del propietario. Su aplicación conforme a las mejores prácticas del Commissioning profesional, liderado por un CxA cualificado, representa una diferencia crítica entre un edificio funcional y uno verdaderamente optimizado.
