Flex Living. El Boom de Proyectos
Grupo Vía. Madrid 2024
Grupo Vía analiza en el boom del segmento del Flex Living con un exitoso evento en Madrid. El Flex Living se está posicionando como uno de los asset con mayor crecimiento en España. Este segmento ocupa la segunda posición por volumen de inversión dentro del mercado residencial, alcanzando 240 millones de euros. Según CBRE, desde 2020 el número de camas se ha multiplicado por cuatro (cerrando 2023 con un stock cercano a las 10.000 camas) y de cara a 2025, la previsión es que el stock de Flex Living se duplique hasta rozar las 20.000 camas. Este concepto alternativo al modelo residencial tradicional es el que encontramos en coliving, corporate living y vacational, sin olvidar cómo la demografía de nuestro país hace que se preste cada vez más atención al senior living. Asimismo, el sector de las residencias de estudiantes está siendo uno de los más dinámicos y con mayor crecimiento gracias a su mix entre residencial y hospitality.
Para analizar los proyectos más interesantes en este ámbito del Flex Living, Grupo Vía ha organizado este evento en el que han participado algunos de los estudios de arquitectura y diseño con proyectos más destacados, junto a promotores y consultores inmobiliarios expertos en este ámbito de nuevos modelos residenciales.
Durante su ponencia, Miguel Hernández, Arquitecto de Commissioning en Commtech, habló sobre cómo el proceso de commissioning puede ayudar a suministrar las condiciones de confort y salud a sus ocupantes cumpliendo los objetivos de funcionamiento respecto a los criterios operatividad, eficiencia, fiabilidad, mantenibilidad, seguridad, huella de carbono y sostenibilidad definidos por la propiedad o usuario final.
Nuria Bejar, directora nacional Healthcare de SAVILLS, ha recordado cómo la población mayor de 65 años que actualmente supone un 20% de España pasará a ser el 30% en 2050 con la incorporación de los Baby Boomers lo que supondrá que se demanden soluciones residenciales que cubran sus necesidades. Lejos de la imagen de los apartamentos tutelados con un componente casi geriátrico, el senior living proporciona a sus usuarios beneficiarse de un entorno dinámico y evitar los malos hábitos de la soledad. Con unas infraestructuras con un look & feel confortable y que aportan espacios atractivos para fomentar una forma de vivir en comunidad, este modelo de apartamentos con servicios (catering, fisioterapia, seguimiento medicación, ayudas limitadas y apoyo en tareas diarias) ya se está implantando en nuestro país. Los proyectos están condicionados por el uso del suelo (hotelero, asistencial, residencial), el contrato con los usuarios, el público objetivo, el régimen de operadores/inversores y la ubicación. Y están atenazados por el aumento de los costes de construcción, los altos ratios de personal que exige la normativa y la necesidad de elevar tarifas, lo que hace que en muchos proyectos no salgan los números para desarrollarse. También existen oportunidades en la reconversión de residencias geriátricas en apartamentos de senior living y en captar el público mayor que está apostando por los coliving.
Covadonga Sanz, senior director Asset Management de GREYSTAR, ha recalcado cómo están surgiendo nuevos productos habitacionales para cubrir las nuevas demandas de la sociedad. El sector residencial ahora se está dotando de servicios añadidos y de ofrecer experiencias a los usuarios, ofreciente soluciones innovadoras en todas las etapas de la vida (residencias de estudiantes, multifamily BTR, flex living y senior living). En Greystar consideran crucial empezar por contar un activo en el que introducir un ratio elevado de amenities/espacios comunes para crear comunidad (lounge, lobby, salas de estudio, espacios de workplace, fitness room y gimnasios, cines, patios…) y en incorporar la sostenibilidad desde el ADN inicial. Sanz ha compartido el modelo de flex living Be Casa, que con tres comunidades en Rivas-Vaciamadrid, Valdebebas y San Sebastián de los Reyes, cuenta con más de 2.500 apartamentos. El modelo se basa en cuatro ejes: adaptabilidad, flexibilidad, inclusividad con política todo incluido y sostenibilidad; con servicios de hotel incluidos en el precio, un look&feel alineado con la marca y desarrollado por Alfaro &Manrique, un equipo onsite que cuida de los residentes y un programa de fidelidad y de actividades para generar experiencias y eventos para la comunidad de usuarios.
Sergio López, senior Project Director de TOUZA ARQUITECTOS, ha mostrado dos proyectos de residencias de estudiantes de escalas diferentes. Por un lado, el proyecto MiCampus en Fuencarral que consta de pequeñas residencias de 50-60 estancias en las que la planta baja ofrece zonas comunes que pueden usar los residentes de los diferentes edificios. Por otro lado, el proyecto para Valeo en Sevilla que es una residencia más masiva de 700 personas con zonas comunes en planta baja y cubierta. Asimismo, López ha desvelado el proyecto de Collegiate Foxá en Madrid, que terminará las obras este septiembre. El proyecto constará de 317 habitaciones con una planta baja permeable a la trama urbana en la que se insertan los espacios comunes (biblioteca, gimnasio, cines, restauración…) y un corredor central en planta que divide las dos áreas de habitaciones que todas dan al exterior, así como una piscina y la posibilidad de abrir, cerrar y unir espacios según las necesidades. La sociedad exige nuevos modelos habitables con espacios adaptables y con más espacios colaborativos que puedan así ofrecer soluciones a las demandas de las nuevas generaciones y a la transformación que ha supuesto el teletrabajo y los nómadas digitales.
Rebeca Rubio, Development Technical Director de Las Arcadias en LAYETANA LIVING, ha reflexionado sobre el cambio de paradigma en estilo de vida y nuevos modelos de habitar que supone el desafío demográfico: Europa cuenta con una pirámide invertida por el envejecimiento de la población, en 2035 en España habrá 13 millones de habitantes tengan más de 65 años, la esperanza de vida de nuestro país es 83,3 años de media y un 12,6% de hogares tienen solo una persona de la tercera edad habitándolos. Esta población envejecida tiene un estilo de vida activo y sano que busca en el sector senior living (ya sea independent o assisted living) viviendas que favorezcan su vida en comunidad, con más áreas y servicios comunes y que potencie la relación y la ilusión. El reto para el sector es la adecuación a la normativa. Rubio también ha exhibido el proyecto de senior village de Las Arcadias en El Encinar de los Reyes de Alcobendas. Un proyecto de Fernando Espinosa de los Monteros con Pilar Líbano, Plasencia Arquitectos y B2B, con 24.000m2 construidos en tres bloques con gran permeabilidad, diferentes tipologías de habitaciones, espacios comunes como El Círculo, espacios privativos para reservar, servicios de bienestar, actividades culturales, espacios de trabajo, restaurantes, zonas de juego, piscinas, jardines sensoriales y capilla. Un proyecto que apuesta por la sostenibilidad, con certificación LEED Gold, calificación energética A y NetZeroCarbon.
José Sanz, Madrid Office Director de BATLLEIROIG, ha descrito el trabajo en ORIA Innovation Campus en Madrid. Un proyecto de usos mixtos, con una torre para residencia de estudiantes y otra torre para apartamentos hoteleros, en el ámbito de la antigua fábrica Clesa que se reconvertirá en un nuevo proyecto de Life Science. Se ha realizado un diseño centrado en el usuario y en el que la arquitectura y el paisajismo contribuyen a su bienestar; dos edificios integrados en el entorno verde con terrazas, jardines y patio; una volumetría óptima y funcional; una gran plaza central para unión y accesos; una planta baja permeable y transparente; edificios que se adaptan a la topografía uniendo los diferentes niveles con graderíos; una planta quinta con terrazas para el deporte, piscina y socialización; un diseño inspirado en la fábrica Clesa con materiales pétreos, cerámicos y claros. El proyecto reflexiona también sobre las nuevas formas de habitar con su gran apuesta por las zonas comunes y fomentar el sentimiento de comunidad, también con el propio barrio. Asimismo, se ha apostado por un proyecto saludable y sostenible: biodiversidad y biofilia, uso del agua, movilidad sostenible, isla de frescor, NZE, autosuficiencia energética y salud y bienestar.
Pedro Seguí, coordinador de BTR y Flex Living de MORPH, ha reflexionado sobre como en España hay 38 millones de personas viviendo en núcleos de más de 10.000 habitantes, lo que supone que existen 771 normativas urbanísticas, 17 autonómicas e incontables ordenanzas municipales que suponen un desafío burocrático a la hora de plantear un proyecto de flex living. En el estudio en los últimos años han estudiado 195 oportunidades (91 hospitality, 66 BTR, 29 hotelero y 9 otros sectores como el senior living y el residencial vacacional) en las que a veces no salen los números por los diferentes condicionantes y unas normativas que en muchos casos van por detrás. En Morph es crucial guiar a los clientes con una matriz de decisión para establecer el mejor modelo de negocio, sacar el máximo partido de las normativas y estudiar el tipo de suelo (residencial, terciario, industrial o dotacional). Seguí ha desgranado diferentes trabajos: 292 viviendas BTR en Orduña – Madrid en fase de proyecto (reconversión de un edificio de oficinas en viviendas devolviendo su uso original), en obra 470 apartamentos hoteleros en San Sebastián de los Reyes (con un proyecto que ha logrado más edificabilidad gracias a las introducción de criterios sostenibles), casi terminadas 250 viviendas BTR en Valdemoro, en comercialización las 395 viviendas BTR de Skypark en Valdebebas y el proyecto Bosque de Atocha de 135 apartamentos BTR (que se adaptó con la obra comenzada de venta a alquiler).
Pavlina Chandras, COO de LIVENSA LIVING, ha explicado el desarrollo de esta compañía que en cuatro años ha pasado de contar con dos edificios y mil camas, a tener en la actualidad 22 edificios operativos y 8.200 camas en las principales ciudades de España y Portugal. El objetivo es redefinir la experiencia del cliente a través de espacios inspiradores, contemporáneos, dinámicos y multiculturales. En 2022 desarrollan la marca Livensa Living Studios para complementar su modelo de residencias de estudiantes con soluciones de flex living, contando con 6 edificios para alojamientos flexibles operados por esta marca (siendo el de Alcobendas su edificio landmark, y el de Bilbao premiado como Best Mixed Used). El enfoque de la compañía está centrado en la experiencia del usuario y el concepto de todo incluido (suministros, amenities, actividades comunitarias), espacio innovadores e inspiradores con edificios con carácter diferenciado, e inspiración en la cultura local (guiños, señalética, arte urbano). En la actualidad la inversión pasa por mantener, mejorar y transformar el portfolio existente escuchando a los clientes gracias a la monitorización de su índice de satisfacción.
En el debate final que cerró la jornada los participantes conversaron sobre las diferencias entre clientes nacionales e internacionales y la importancia de la ubicación o del activo en el senior living, sobre cómo se gestiona la activación de la vida comunitaria mediante eventos y actividades en el flex living, sobre la necesidad de contar con espacios flexibles y adaptables, sobre el reto de la adecuación normativa para estos proyectos innovadores de usos mixtos, sobre qué sucederá con los activos ya construidos que no cumplen con las necesidades actuales de espacios exteriores y comunes; sobre la necesidad de abordar la accesibilidad económica a los modelos de flex living, sobre los ratios de desocupación en edificios con obsolescencia y la oportunidad que los cambios de uso suponen; sobre la descarbonización de la edificación, y sobre el posible aumento del precio del suelo ante el éxito de estos nuevos modelos de flex living; entre otros temas.
